양도세 계산기 사용법 — 손님 30초 응대 워크플로

"이 집 팔면 양도세 얼마예요?" — 1주택 12억 초과·2년 미만 단기·다주택 중과·미등기· 한시배제까지 손님이 경우의 수마다 다른 답을 듣게 되는 영역입니다. 머릿속으로 취득가·양도가·필요경비·기본공제·장기보유공제 조합하다가 "정확히는 세무사 상담을…" 로 흘려보낸 적 있으시죠. 이 30초를 즉답 30초로 바꾸는 도구가 /tools/transfer-tax 양도소득세 계산기입니다.

취득가·양도가·필요경비 3개 입력. 보유·거주 기간 슬라이더 2개. 자격 토글 몇 개. 끝입니다. 1세대1주택 12억 비과세·12억 초과 안분·단기 누진·중과 누진·미등기 70%· 한시배제 라디오까지 자동 분기합니다. 손님 앞에서 화면 같이 보면서 "본세 ○○○만원, 지방소득세 10% 합쳐 ○○○만원입니다" 즉답 가능합니다.

1주택 vs 다주택 — 양도세 절세의 핵심 분기

가장 먼저 짚어야 할 분기는 1세대1주택 자격 여부입니다. 같은 양도가 15억 집이라도 1주택이냐 다주택이냐에 따라 양도세 차이가 1억원 단위로 벌어집니다.

1세대1주택 + 12억 이하 양도가: 비과세. 본세 0원. 지방소득세도 0원입니다. 보유기간 2년 이상 + 비조정대상지역 또는 거주 2년 이상 충족 시. 도구에서 자격 토글 ON + 양도가 12억 이하 입력 시 결과 카드에 "비과세" 가 표시됩니다.

1세대1주택 + 12억 초과 양도가: 12억 초과분만 안분 과세. 양도가 15억이면 3억(15-12)이 양도차익 비례 분으로 환산되어 누진세율 (6~45%) 적용. 장기보유특별공제 최대 80% (보유 10년 + 거주 10년) 자동 반영.

다주택: 비과세 0. 전체 양도차익 누진 과세. 조정대상지역 + 다주택은 중과 (기본세율

• 20%p 또는 30%p) 적용 — 단 한시배제 (2026-12-31까지) 시 일반 누진으로 전환됩니다.

도구에서 1주택 토글만 바꾸면 결과 카드의 세율·산출세액이 즉시 재계산됩니다. 손님 응대에서 "1주택이면 비과세, 다주택이면 ○○만원, 중과면 ○○만원 더" 같은 비교가 3초 안에 가능해요.

단기 보유 vs 장기 보유 — 보유기간이 세율을 결정

양도세는 보유기간 에 따라 세율이 극단적으로 달라집니다. 손님이 "1년 전에 산 집을 지금 팔면 어떻게 되나요?" 물어볼 때 즉답 무기가 필요해요.

1년 미만: 단기 단일세율 70% 적용 (조정·비조정 무관). 1억 양도차익이면 본세 7천만원 + 지방소득세 700만원. 미등기 70%와 동일 세율이지만 서로 다른 분기예요.

1~2년: 단기 단일세율 60% 적용. 1억 양도차익이면 본세 6천만원.

2년 이상: 일반 누진세율 (6/15/24/35/38/40/42/45%, 1.4억 이하 6% ~ 10억 초과 45%) 적용. 장기보유특별공제 시작 (보유 3년부터 6%/년, 1주택 8%/년, 거주 별도 8%/년).

도구에서 보유기간 슬라이더만 움직이면 단기 70%/60% → 일반 누진 + 장기공제 자동 전환. 손님 앞에서 "지금 팔면 70%, 1년만 더 가지시면 50%대, 3년 가지시면 30%대" 같은 시나리오를 즉시 보여드릴 수 있어요.

12억 초과 안분 — 1주택자의 숨은 절세 무기

1세대1주택이면서 양도가 12억을 넘는 손님이 가장 헷갈려하는 영역입니다. "12억까진 비과세인데 그 위는요?" — 이게 바로 안분 산식 입니다.

12억 초과 안분 공식: 양도차익 × (양도가 - 12억) / 양도가 = 과세 양도차익. 양도가 15억·취득가 5억·필요경비 0이면, 차익 10억 × (15-12)/15 = 2억이 과세 대상. 나머지 8억은 비과세입니다.

거기에 장기보유특별공제 가 추가로 들어갑니다 — 보유 10년 + 거주 10년이면 최대 80% 공제 → 과세 양도차익 2억 × (1 - 0.8) = 4천만원이 과세표준. 누진세율 적용 시 본세 약 1240만원, 지방소득세 124만원 = 합산 약 1364만원 입니다.

도구에서 "1세대1주택 ON" + 양도가/취득가/보유·거주 기간 입력만 하시면 안분 → 장기공제 → 누진세율 → 지방소득세 4단계가 한번에 처리됩니다. 결과 카드에는 "본세 (적용세율 N%)" 라벨로 어느 누진 구간에 들어갔는지까지 표시되어 손님 설득에 강력해요.

중과 vs 한시배제 — 다주택자의 2026년 분기점

다주택 손님 응대에서 가장 자주 받는 질문이 "중과 적용되나요?" 입니다. 조정대상 지역 + 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 가산이라 1억 차익에서도 본세 5천만원 단위 변동이 일어나요.

기본 중과 (조정대상 + 다주택): 누진세율 + 20%p (2주택) 또는 + 30%p (3주택+). 장기보유특별공제 미적용. 농특세 추가는 없지만 지방소득세 10%는 그대로. 1억 차익 3주택 중과면 본세 약 6천만원 + 지방소득세 600만원.

한시배제 (2026-12-31까지): 정부 한시 규정으로 다주택자도 일반 누진세율 + 장기보유 특별공제 적용. 도구에서 "한시배제 ON" 라디오만 켜면 중과 → 일반 누진 전환됩니다. 2026년 안에 양도하시는 손님은 한시배제 ON 시 본세가 절반 이하로 떨어지는 케이스가 많습니다.

도구에서 한시배제 ON/OFF 토글만 바꾸면 결과 카드의 세율·산출세액이 즉시 갱신. 손님 응대에서 "올해 안에 파시면 ○○만원, 내년에 파시면 ○○만원 더" 같은 시점 비교를 3초 안에 보여드릴 수 있어요.

미등기 70% — 사고 케이스 즉답

미등기 양도는 본세 70% 단일세율 입니다. 양도차익 10억이면 본세 7억. 절세 어떤 것도 적용 안 되고 (장기공제 0, 비과세 0, 한시배제 0), 농특세 20% 추가, 지방소득세 10% 추가. 사실상 차익 전부가 세금 으로 돌아갑니다.

손님이 "등기 안 한 상태에서 팔아도 되나요?" 물어보면 도구에서 미등기 라디오 ON. 결과 카드에 즉시 본세 70% + 농특세 20% + 지방소득세 10% 모두 반영됩니다. 손님께 "이 케이스는 실거래가의 절반 이상이 세금입니다, 등기 후 양도가 압도적으로 유리해요" 즉답 가능해요.

손님 응대 화법 예시

표·아이콘만 봐서는 "이 도구를 손님 앞에서 어떻게 꺼내야 하나" 막막할 수 있습니다. 실제 사무실에서 쓰는 화법 3가지를 추천드립니다.

"취득가·양도가·필요경비 3개만 알려주시면 본세·지방소득세 합산해서 즉시 계산됩니다. 1주택이면 12억까지 비과세, 12억 초과는 안분 산식이라 화면에서 같이 비교해 보실까요?"

"지금 파시면 1년 미만이라 70% 단기세율인데, 1년만 더 가지시면 60%, 2년 가지시면 누진세율 + 장기공제로 30%대까지 떨어집니다. 도구에서 슬라이더 한 번 움직여드릴게요."

"다주택이시면 올해 안에 파시면 한시배제로 일반 누진세율, 내년부터는 중과 +20%p 가산입니다. 시점에 따라 본세가 두 배 차이 나는 케이스가 많아요 — 화면에서 비교해 보실까요?"

손님은 "세무사 상담 받아보세요" 보다 "지금 화면 같이 보면서 계산해드릴게요" 를 훨씬 신뢰합니다. 양도세 도구는 그 첫 번째 layer 가 됩니다.

자료 출처

• /tools/transfer-tax — 양도소득세 계산기 본 도구 (6 분기 자동 판정)
• /blog/transfer-tax-guide — 양도세 산식·법령 근거 상세 (설명 중심 자매글)
• 홈택스 양도소득세 — 양도세 신고·자동 검증 (계산기 결과 대조용)
• /pricing — B2B 구독 안내 (서버 동기화·팀 단위 공유 향후 로드맵)
• 블로그 목록 — 보유세 사용법·비교 워크플로 등 다른 글 보기

양도세 도구는 손님 응대의 30초 즉답 도구입니다. 산식 추정 0건 (홈택스·법제처· 조세심판원 결정례 9 권위 출처 직접 검수) 박제 + 6 분기 자동 판정으로 세무사 영역까지 손님께 설명할 수 있는 무기가 됩니다. 사용 중 발견하신 오류나 함께 다뤘으면 하는 시나리오가 있으시면 블로그 목록에서 다른 글을 보시거나 사이트 내 문의 채널로 알려 주세요.