보유세 계산기 출시 — 재산세 + 종부세 5 필드 4 분기 자동 판정

보유세는 "매년 두 번 부과되는 세금"입니다. 7월 1631일·9월 1630일에 재산세가 분납으로, 12월 1~15일에 종합부동산세가 부과됩니다. 매수 상담에서 "이 집 보유세 얼마예요?" 물어볼 때 바로 답할 수 있도록 재산세 + 종부세 + 농어촌특별세 합산 1년 보유세를 즉시 산출합니다.

오늘 /tools/property-tax 가 출시됐습니다 (2026-05-04). 1세대1주택 12억 공제·연령/보유 세액공제·다주택 9억 공제·3주택 25억 초과 중과·농특세 20% 모두 자동 분기합니다.

핵심 함정 3가지

가장 흔하게 놓치는 세 가지를 미리 알고 들어가시면 좋습니다.

• 공시가격 ≠ 시세 — 가장 흔한 혼동입니다. 보유세는 공시가격 기준이며 시세의 약 70~80% 수준입니다. 시세 15억 아파트의 공시가가 10억대인 경우가 많고, 그러면 1세대1주택 12억 공제 미만이라 종부세 0원 (재산세만 부과)이 될 수 있습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인하세요.
• 1세대1주택 자격은 단순 1주택 보유가 아닙니다 — 본인 명의 1주택뿐 아니라 1세대 모두 1주택이어야 합니다. 부부 합산, 미혼 자녀 포함 가족 합산 기준입니다. 자격 미충족 시 공제 12억이 아니라 일반 9억 공제만 적용되고 특례세율도 받지 못합니다.
• 종부세 0원 분기 — 공시가격이 공제(12억 또는 9억) 미만이면 종부세 과세표준 0원이라 종부세·농특세 모두 0원입니다. 결과 카드에 "(공제 미만)" 회색으로 표시되며 재산세만 부담합니다. 종부세 0이라고 화면이 비어 있는 게 아니라 정상 분기입니다.

사용 흐름 (3단계)

화면이 매우 단순합니다. 1세대1주택 자격을 켜야만 연령/보유 입력이 나오게 설계해서 다주택자가 의미 없는 입력에 헷갈리지 않게 했습니다.

1. 공시가격 입력 — 만원 단위. 10억 공시가 = 100000 입력. 노란색 강조 박스로 "시세가 아닌 공시가격" 안내가 항상 떠 있습니다.
2. 주택수·자격 선택 — 1·2·3주택 라디오 + 1세대1주택자 체크박스. 1주택 선택 시에만 1세대1주택 체크박스가 활성화됩니다.
3. 연령·보유연수 입력 (1세대1주택만) — 자격 체크 시에만 두 칸 노출. 60세 이상 + 5년 이상 보유 시 종부세액에서 세액공제 (한도 80%) 적용됩니다.

분기 4종 한 눈에

세부담 상한 150% 자동 cap (2026-05-04 갱신)

지방세법 §122에 따라 전년 대비 보유세 150% 초과분은 자동 캡 적용됩니다. 본 계산기는 "전년도 보유세 합계 (만원, 선택)" 입력란에 작년 보유세를 적으시면 산출 합계가 작년의 1.5배를 넘을 때 자동으로 cap을 적용해 표시합니다. 입력하지 않으면 cap 미적용 상태이며 그 사실이 노란 안내문으로 표시됩니다.

합산배제 신청 (2026-05-04 v2 추가)

종부세법 §8③ 및 시행령 §3 — 임대등록·종교용·사원용·주택신축용 등 합산배제 신청한 주택은 종부세 산정에서 제외됩니다 (재산세는 영향 없음). 본 계산기 v2 에서는 "고급 옵션" 영역의 "합산배제 신청 주택 수" select 로 수치 입력 시 자동 반영됩니다.

예시: 3주택 보유자가 그중 2채를 임대등록한 경우, 합산배제 2채 입력 시 종부세 산정 단계에서는 effectiveHouses = 1 로 평가되어 12억 공제 + 1주택 분기로 처리됩니다 (1세대1주택 자격 충족 시). 재산세는 여전히 보유 3주택 기준으로 계산됩니다.

출처: 종부세법 §8/§9/§9③, 지방세법 §111

공동명의 (2026-05-04 v2 추가)

종부세법 §9 (인별 과세) — 공동명의 시 본인 지분만큼만 종부세 산정합니다. 본 계산기 v2 에서는 "고급 옵션" 영역의 "공동명의 본인 지분 (%)" 입력 시 자동 반영됩니다.

중요 가정: 입력하신 공시가격은 본인 지분 공시가로 가정합니다 (전체 공시가가 아니라 본인이 부담하는 부분). 종부세 산정 단계에서 본인 지분 % 만큼 effectivePublished 를 곱한 후 12억/9억 공제를 비례 적용합니다. 재산세는 본인 지분이 별도 고지되므로 입력값 그대로 사용합니다.

부부 공동명의 50:50 같은 흔한 케이스에서 각자가 독립 1세대1주택 자격을 충족하면 각자 12억 공제 가능합니다. 다만 가족·지인 공동명의는 자격 요건이 까다로워 세무사 상담을 권장합니다.

출처: 종부세법 §9 (인별 과세) — 공동명의 12억 공제 단서

법인 보유 (2026-05-04 v2 추가)

종부세법 §9③ — 법인 보유 주택은 누진세율이 아닌 단일세율 적용입니다 (2주택 이하 2.7% / 3주택 이상 5.0%). 종부세 기본공제 9억/12억도 미적용이며 1세대1주택 12억 공제·연령/보유 세액공제 모두 받을 수 없습니다.

본 계산기 v2 에서는 "고급 옵션" 영역의 "법인 보유" 토글을 켜면 자동 분기됩니다. 법인 토글 시 합산배제 select + 공동명의 input 이 자동 비활성화되며 (법인은 합산배제 신청·지분 개념 둘 다 없음) 1세대1주택 자격·연령·보유 입력값도 산식에서 무효 처리됩니다.

법인 다주택자는 단일세율 5.0% + 농특세 20% 추가로 개인보다 부담이 매우 높습니다. 절세를 위한 개인 명의 분산은 별도 전략이며 세무사 상담이 필수입니다.

출처: 종부세법 §9③ (법인 단일세율), 농특세법 §5

면책 강화

본 계산기는 표준 기준 참고치입니다. v2 에서는 합산배제·공동명의·법인 단일세율이 반영되었지만, 다음 특례는 여전히 미반영입니다: 향교/종교 자산 별도 가산, 1주택 일부 구간 공정시장가액비율 43~45% 추가 인하, 부부 공동명의 12억 공제 추가 신청 (1주택자 추가 공제), 합산배제 신청 자격 요건 자동 검증. 정확한 세액은 반드시 세무사 상담을 거쳐 확정하시기 바랍니다. 본 사이트는 계산 결과로 발생한 손해에 대해 책임지지 않습니다.

자료 출처 — 국세청 PDF 16개 권위 출처

사용자가 직접 국세청 자료를 업로드해 산식 추정을 0건으로 만들었습니다.

• 국가법령정보센터 — 지방세법 §111 §122 — 재산세 세율 + 세부담 상한 본문
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 §8 §9 — 종부세 공제·세율 본문
• 국세청 종합부동산세 PDF 16개 — 합산배제·세율표·세액계산 흐름도·1세대1주택 보유기간 특례·공동명의·향교/종교·사원용·임대주택·주택신축용·법인 누진·가산세·납부기한 등 권위 출처
• 부동산공시가격알리미 — 공시가격 조회

다음 단계

/tools/property-tax 에서 즉시 사용하실 수 있습니다. 다른 부동산 계산기는 계산기 모음 안내에서 확인하세요. 양도세는 /tools/transfer-tax, 취득세는 /tools/acquisition-tax, 중개수수료는 /tools/brokerage-fee 에서 사용 가능합니다.

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