보유세 계산기 사용법 — 손님 30초 응대 워크플로

"이 집 보유세 얼마예요?" — 손님이 물어본 순간, 머릿속으로 공시가·공제·세율을 조합하다가 "정확히는 세무사 상담 받으시는 게…" 로 흘려본 적 있으시죠. 이 30초를 즉답 30초로 바꾸는 도구가 /tools/property-tax 보유세 계산기입니다.

공시가 1개·자격 토글 몇 개·옵션 라디오 1개. 끝입니다. 1세대1주택 12억 공제·부부공동 12억 특례·합산배제·법인 단일세율·보유기간 특례·세부담 150% 캡까지 자동 분기합니다. 손님 앞에서 화면 같이 보면서 "재산세 + 종부세 + 농특세 합쳐 약 ○○○만원입니다" 즉답 가능합니다.

1세대1주택 vs 다주택 — 공제 차이가 세금을 결정

가장 먼저 짚어야 할 분기는 1세대1주택 자격 여부입니다. 같은 공시가 12억 집이라도 1세대1주택이냐 다주택이냐에 따라 종부세 차이가 수백만원 단위로 벌어집니다.

1세대1주택: 기본 공제 12억, 특례세율 (0.05~0.35%) 적용. 12억 공시가면 종부세 과세표준 0원 → 종부세·농특세 모두 0원입니다. 재산세만 부담하시면 돼요.

다주택 (2주택 이하): 기본 공제 9억, 일반 누진세율 (0.5~2.7%) 적용. 12억 공시가면 (12-9)억 = 3억이 과세표준 베이스로 들어가서 종부세 부과됩니다.

3주택 이상 + 과세표준 25억 초과: 중과 세율 (5.0% 단일) 적용. 농특세 20% 추가.

도구에서 주택수 드롭다운만 바꾸면 결과 카드의 공제·세율·산출세액이 즉시 재계산됩니다. 손님 응대에서 "1주택이면 0원, 2주택이면 ○○만원, 3주택이면 ○○만원 더" 같은 비교가 3초 안에 가능해요.

부부 공동명의 1주택자 특례 — 12억 공제 + 80% 세액공제

부부 공동명의로 1주택을 보유하신 손님은 두 가지 과세 방식 중 선택이 가능합니다.

기본 (지분율 과세): 부부 각자 인별로 9억 공제 적용. 부부 합쳐 18억 공제 효과. 특례 신청 (1인 합산 과세): 1인이 1세대1주택자처럼 12억 공제 + 연령/보유 세액공제 80% 적용. 신청 가능 시기는 매년 9월 16일 ~ 9월 30일 (9.16~9.30).

도구에서 "부부 공동명의 1주택 특례" 토글을 켜면 12억 공제 + 80% 세액공제가 자동 적용됩니다 (PDF #11 spouse-joint-special). 끄면 지분율 과세로 돌아가요.

손님 시나리오: 공시가 14억 부부 공동 1주택, 60세 이상, 보유 10년 이상.

• 지분율 과세: 인별 9억 공제 → 5억 / 2 = 2.5억씩 과세표준
• 특례 신청: 12억 공제 → 2억 과세표준 + 80% 세액공제

특례 신청이 압도적으로 유리한 케이스가 많지만, 손님 연령/보유기간/지분율에 따라 역전되기도 합니다. 도구에서 토글만 켜고 끄면서 즉시 비교할 수 있어요.

합산배제 — 임대등록 주택 보유 시 종부세 감축

다주택 손님이 "임대등록한 집은 종부세에서 빠진다던데요?" 물어보면, 그게 바로 합산배제 (B-2 셀렉트) 입니다.

임대등록 주택·사원용 주택은 종부세 합산배제 대상 으로 신청 가능합니다 (PDF #8 #9 exclusion-rental·employee). 도구에서 "합산배제" 셀렉트로 0~3주택 제외를 선택하면 종부세 과세표준이 그만큼 감소합니다. 단 재산세는 무영향 — 합산배제는 종부세 한정이고, 재산세는 매물별로 그대로 부과됩니다.

손님 시나리오: 4주택 보유, 그중 2주택을 8년 임대등록.

• 합산배제 미신청: 4주택 모두 종부세 합산 → 25억 초과 시 중과 5.0%
• 합산배제 신청: 효과 주택수 4 → 2 → 9억 공제 + 일반 누진세율, 25억 미만이면 중과 회피

도구에서 합산배제 0 → 2 로 바꾸면 "효과 주택수" 가 4 → 2 로 표시되고, 세율 카드도 중과 → 일반 누진으로 자동 전환됩니다. 절세액 차이를 손님께 즉시 보여드릴 수 있어요.

법인 보유 — 단일세율 2.7%/5.0% vs 일반 누진 특례

법인이 주택을 보유하면 단일 세율 이 적용됩니다 — 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%. 농특세 20% 추가. 9억 공제도 사라지고요. 개인 다주택자보다 훨씬 무겁습니다.

단, 9 카테고리 법인 은 일반 누진세율 특례 신청 이 가능합니다 (PDF #14 corp-progressive-special):

• 공익법인등 ① ②
• 공공주택사업자
• 주택조합 / 정비사업조합
• 민간임대주택 등록사업자
• 도시개발사업자
• 사회적기업
• 종중

도구에서 "법인" 토글 ON → 카테고리 라디오 9종 중 하나 선택 → 단일세율 5.0% 가 일반 누진세율로 전환됩니다. 9억 공제는 여전히 미적용이지만 세율이 누진이라 과세표준 구간별로 0.5~2.7% 분포가 됩니다.

손님 시나리오: 사회적기업 법인이 4주택 보유, 공시가 합산 30억.

• 특례 미신청: 5.0% 단일 → 1.5억원 + 농특세
• 특례 신청 (사회적기업 라디오): 누진 평균 약 1.5% → 약 4500만원 + 농특세

도구에서 라디오만 바꾸면 산출세액이 1억원 이상 차이나는 케이스를 즉시 시연할 수 있습니다.

고급 옵션 묶음 — 보유기간 특례 라디오 + 세부담 150% 캡

보유세 도구에 두 개의 고급 옵션 이 있습니다. 손님이 "그것도 적용되나요?" 물어볼 때 라디오 한 번으로 답할 수 있도록 박아 두었어요.

1. 보유기간 특례 라디오 3상태 (PDF #16 hold-period-special)

1세대1주택자에게 적용되는 세액공제 한도 특례입니다. 라디오 3상태로 자동 재계산됩니다.

• "보유 5년 이상 + 60세 이상": 세액공제 한도 70% 적용
• "보유 10년 이상 + 65세 이상": 세액공제 한도 80% 적용 (최대)
• "미충족": 일반 한도 적용

라디오만 바꾸면 결과 카드의 세액공제 비율이 즉시 갱신됩니다. 손님 보유기간/연령 입력 없이 토글로 시나리오 비교 가능해요.

2. 세부담 150% 캡 (지방세법 §122)

작년 보유세를 입력 칸에 넣으시면 올해 보유세가 작년의 1.5배를 초과하지 못하도록 자동 cap 됩니다. 공시가가 급등한 해에 손님이 "작년에 200만원이었는데 갑자기 500만원이라고요?" 놀라실 때, 도구가 300만원 (작년 200만 × 1.5) 으로 자동 cap 한 결과를 보여드리면 즉시 안심시킬 수 있습니다.

이 두 옵션은 도구의 숨겨진 차별화 무기 입니다. 다른 보유세 모의 계산기는 산식만 계산하고 캡이나 보유기간 라디오까지 한 화면에서 처리해주지 않거든요.

손님 응대 화법 예시

표·아이콘만 봐서는 "이 도구를 손님 앞에서 어떻게 꺼내야 하나" 막막할 수 있습니다. 실제 사무실에서 쓰는 화법 3가지를 추천드립니다.

"공시가 입력만 하시면 재산세·종부세·농특세 합산해서 즉시 계산됩니다. 1주택이면 12억 공제, 다주택이면 9억 공제 차이가 큽니다 — 화면에서 같이 비교해 보실까요?"

"부부 공동명의시면 9.16~9.30 사이 특례 신청만 하셔도 12억 공제 + 80% 세액공제가 적용됩니다. 도구에서 토글 한 번 켜드릴게요. 절세액 차이가 한눈에 보일 거예요."

"공시가가 작년보다 많이 오르셨죠? 지방세법 세부담 150% 캡 덕분에 작년의 1.5배를 넘지 않아요. 작년 보유세 금액 알려주시면 캡 적용된 결과로 보여드릴게요."

손님은 "세무사 상담 받아보세요" 보다 "지금 화면 같이 보면서 계산해드릴게요" 를 훨씬 신뢰합니다. 보유세 도구는 그 첫 번째 layer 가 됩니다.

자료 출처

• /tools/property-tax — 보유세 계산기 본 도구 (8 변종)
• /blog/property-tax-guide — 보유세 산식·법령 근거 상세 (설명 중심 자매글)
• 부동산공시가격알리미 — 공시가격 조회 (계산기 입력값)
• /pricing — B2B 구독 안내 (서버 동기화·팀 단위 공유 향후 로드맵)
• 블로그 목록 — /compare 비교·매물 메모·미분양 활용법 등 다른 글 보기

보유세 도구는 손님 응대의 30초 즉답 도구입니다. 산식 추정 0건 (국세청 PDF 16개 권위 출처 직접 검수) 박제 + 8 변종 자동 분기로 세무사 영역까지 손님께 설명할 수 있는 무기가 됩니다. 사용 중 발견하신 오류나 함께 다뤘으면 하는 시나리오가 있으시면 블로그 목록에서 다른 글을 보시거나 사이트 내 문의 채널로 알려 주세요.