종부세 합산배제 완전 가이드 — 임대주택 9종·사원용 19종 자격표
합산배제 신청 주택은 종부세 산정에서 제외(재산세는 영향 없음). 임대주택 9종·사원용 주택 등 19종·주택신축용토지 자격 요건을 국세청 PDF 3장 기준으로 정리. 3주택 중 2채 합산배제 → 1주택 12억 공제 분기 + /tools/property-tax 반영법.
"합산배제"는 임대등록 주택처럼 일정 요건을 갖춘 주택을 종합부동산세 산정에서 빼주는 제도입니다. 종부세법 §8③ 및 시행령 §3 근거로, 합산배제 신청한 주택은 종부세 과세표준 계산 단계에서 제외됩니다. 재산세는 영향 없이 그대로 부과되며, 신청은 매년 9.16~9.30 사이에 관할세무서에 합니다.
3주택 보유자가 그중 2채를 임대등록해 합산배제하면 종부세는 1주택 기준(12억 공제)으로 평가됩니다. 다주택 중과를 피하는 핵심 절세 수단이라, 임대사업자·상속주택 보유자라면 자격 요건을 정확히 알아야 합니다. 이 글은 국세청 합산배제 PDF 3장(임대주택·사원용 주택 등·주택신축용토지)을 기준으로 4대 유형을 정리합니다.
합산배제 4대 유형 한눈에
합산배제 대상은 크게 네 갈래입니다. 보유세 계산기는 이 중 주택분 3유형을 반영합니다.
| 유형 | 근거 | 대표 대상 | 본 도구 반영 |
|---|---|---|---|
| 임대주택 | 종부세법 시행령 §3①, 9종 | 공공·민간 건설/매입 임대, 단기임대 | 합산배제 주택 수 입력 |
| 사원용 주택 등 | 종부세법 시행령 §4, 19종 | 사원용주택·기숙사·어린이집용 등 | 합산배제 주택 수 입력 |
| 주택신축용토지 | 종부세법 §8③ | 주택 신축 목적 보유 토지 | 토지분이라 미반영 |
| 상속·미분양 단서 | 종부세법 §9, 조특법 §99의2 | 상속 5년 이내·미분양 7년 | 합산배제 주택 수 입력 |
임대주택 9종
국세청 「합산배제 임대주택」 자료 기준 9종입니다. 면적·공시가격 상한·임대기간이 종류마다 달라 본인 주택이 어느 칸에 드는지 먼저 확인해야 합니다.
| 종류 | 주거전용면적 | 공시가격 상한 | 의무 임대기간 |
|---|---|---|---|
| ① 공공건설·구 민간건설(`18.3.31 이전) | 149㎡ 이하 | 9억원 이하(30호 이상 12억) | 5년 이상 |
| ② 공공매입·구 민간매입(`18.3.31 이전) | 제한 없음 | 6억원 이하 | 5년 이상 |
| ③ 기존임대(`05.1.5 이전) | 국민주택규모 이하 | 3억원 이하 | 5년 이상 |
| ④ 민간건설 미임대주택 | 149㎡ 이하 | 9억원 이하 | 2년 이내 임대 개시 |
| ⑤ 장기일반·공공지원 건설임대 | 149㎡ 이하 | 9억원 이하 | 10년 이상 |
| ⑥ 장기일반·공공지원 매입임대 | 제한 없음 | 6억원 이하 | 10년 이상 |
| ⑦ 분양전환공공임대 미분양 | 제한 없음 | 제한 없음 | 임대만료 후 미분양분 |
| ⑧ 단기임대 건설(`25.6.4 이후) | 149㎡ 이하 | 6억원 이하 | 6년 이상 |
| ⑨ 단기임대 매입(`25.6.4 이후) | 제한 없음 | 4억원 이하 | 6년 이상 |
2026년 개편: ⑧⑨ 단기임대주택은 2025.6.4 이후 등록분부터 6년 임대로 합산배제가 신설됐습니다. 또 주택건설사업자가 보유한 미분양주택의 합산배제 기간이 기존 5년에서 7년으로 연장됐습니다(조세특례제한법 §99의2, 2025·2026년 납세의무 성립분부터).
사원용 주택 등 19종
국세청 「합산배제 사원용 주택 등」 자료는 19종을 별지 서식별로 분류합니다. 전부 외울 필요는 없고, 대표 유형만 알아두면 됩니다.
| 카테고리 | 자격 요건 요약 |
|---|---|
| 사원용주택 | 종업원에게 무상·저가 제공, 국민주택규모 또는 공시가 6억원 이하 |
| 기숙사 | 건축법상 일반기숙사·임대형기숙사, 공동취사시설 요건 |
| 어린이집용 주택 | 영유아보육법 인가, 5년 이상 계속 운영 |
| 연구원용 주택 | 정부출연연구기관이 소속 연구원에게 제공 |
| 노인복지주택 | 노인복지법상 운영 사업자가 보유 |
| 향교·종교단체 부속 | 향교재산 또는 종교 목적 부속 주택 |
위 6종 외에도 송·변전설비 인접 주택, 등록문화유산, 토지임대부 분양주택, 멸실 예정 주택 등이 포함됩니다. 본인 주택이 사원용·기숙사 계열이면 국세청 자료 본문에서 별지 서식 번호와 세부 요건을 직접 확인하세요.
주택신축용토지
주택을 신축할 목적으로 보유한 토지도 합산배제 대상입니다(종부세법 §8③). 다만 이는 주택분이 아닌 토지분(종합합산·별도합산) 영역이라, 주택분 종부세만 계산하는 보유세 계산기에는 반영되지 않습니다. 토지 보유 비중이 큰 사업자는 토지분 종부세를 별도로 검토해야 하며 세무사 상담을 권장합니다.
보유세 계산기 반영 방법
/tools/property-tax 에서 합산배제는 다음 흐름으로 반영됩니다.
- 주택 수 2채 이상 선택 — 합산배제는 다주택자 입력란이라 1주택 선택 시 비활성화됩니다.
- "해당하면 펼쳐서 입력" 영역의 "합산배제 신청 주택 수" select — 임대등록·사원용 등 합산배제한 주택 수를 고릅니다.
- 자동 차감 — 종부세 산정 단계에서
종부세 평가 주택 수 = 보유 주택 수 − 합산배제 수로 평가합니다. 3주택 중 2채 합산배제 시 1주택 분기로 처리돼 12억 공제 + 특례세율이 적용됩니다(1세대1주택 자격 충족 시). 재산세는 보유 3주택 기준 그대로입니다.
법인은 합산배제 신청 개념이 없어 법인 토글을 켜면 합산배제 select 가 자동 비활성화됩니다.
신청·사후관리
합산배제는 매년 9.16~9.30 사이에 「합산배제 신고서」를 관할세무서에 제출합니다. 임대주택은 별지 제1·2호, 사원용 주택 등은 별지 제4호 이후 서식을 사용하며 카테고리별로 다릅니다. 최초 신고 후 변동이 없으면 다음 연도부터 자동 적용됩니다.
의무 임대기간을 채우지 못하거나 면적·공시가격 요건을 벗어나면 그동안 감면받은 세액에 이자 상당 가산액을 더해 추징됩니다. 임대료 증액 5% 상한 같은 부수 요건도 함께 지켜야 하므로, 등록 전에 요건을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.
면책
본 글과 보유세 계산기는 표준 기준 참고치입니다. 임대주택 9종·사원용 주택 등 19종의 세부 자격 요건(임대기간·면적·공시가격·임대료 상한 등)은 본 도구가 자동 검증하지 않습니다. 합산배제 적용 여부는 반드시 세무사 상담과 국세청 자료 본문 확인을 거쳐 확정하시기 바랍니다. 본 사이트는 계산 결과로 발생한 손해에 대해 책임지지 않습니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 §8 §9 — 합산배제·공제 본문
- 국세청 종합부동산세 자료 — 합산배제 임대주택 9종·사원용 주택 등 19종·주택신축용토지 안내 (직접 검수)
- 국가법령정보센터 — 조세특례제한법 §99의2 — 미분양주택 합산배제 7년 연장 근거
- 부동산공시가격알리미 — 공시가격 조회 (요건 판정 기준)
다음 단계
/tools/property-tax 에서 합산배제 주택 수를 입력해 종부세 변화를 바로 확인할 수 있습니다. 보유세 산식·법령 근거 전체는 보유세 계산기 안내 에서, 손님 응대 시나리오 중심 사용법은 보유세 계산기 사용법 에서 다룹니다. 다른 부동산 계산기는 계산기 모음 안내 에서 확인하세요.
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